상가 건물 양도 시 부가세·양도세 완전정복! 한 번에 이해하는 실전 세무 가이드

상가 건물 양도 시 부가세·양도세 완전정복! 한 번에 이해하는 실전 세무 가이드

상가를 임대하다가 매도(양도)할 때는 부가세(10%) 문제, 포괄양수도 계약, 폐업 시 잔존재화, 양도세 신고 등 고려해야 할 세무 요소가 매우 많습니다. 이번 글에서는 상가 양도 시 반드시 알아야 할 세금 처리 포인트들을 가장 효율적으로 정리해 드립니다.

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1. 상가 양도 시 왜 부가세가 발생할까? 💡

(1) 상가 공급 = 부가세 과세 대상

상가 임대사업자는 사업자이며, 건물(재화)을 공급하면 원칙적으로 공급가액 × 10%의 부가세를 매수자로부터 받아 국세청에 납부해야 합니다.

(2) 그러나! '포괄양수도'로 부가세를 없앨 수 있다

포괄양수도계약을 체결하면 부가세를 아예 붙이지 않고 거래할 수 있습니다. 즉, 건물 가격에 추가로 10%를 더 내지 않아도 되므로 매수자·매도자 모두에게 유리합니다.

• 포괄양수도란? 사업 전체 또는 사업부문을 포괄적으로 승계시키는 거래
• 효과: 부가세 0원 → 세금계산서 발급 자체가 필요 없음
• 필수 요건: 매수자는 반드시 일반과세자로 사업자등록해야 함

※ 포괄양수도로 인정되지 않는데도 부가세 없이 거래하면 ‘세금 계산서 미발급’으로 추징될 수 있으니 주의!

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2. 폐업 시 ‘환급받은 부가세’를 반환해야 할까? 🔄

상가를 폐업과 함께 양도하면, 과거 공사비나 분양 당시 환급받았던 부가세가 있어서 걱정하시는 경우가 많습니다.

결론: 상가를 양도하면서 폐업하는 경우, 환급받은 부가세를 돌려줄 필요는 없습니다.

다만 아래의 경우는 부가세를 다시 납부해야 함

• 상가를 양도하지 않고 그냥 폐업할 때
• 상가를 면세용도로 전용할 때 (예: 업무용 오피스텔 → 주거용 전환)

이 경우에는 잔존재화로 보아 취득 후 10년 미경과분에 대해 부가세를 일부 추징합니다.
(단, 당초 환급받은 세액이 없다면 부가세 납부는 없음)

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3. 상가 양도 후 신고 기한 총정리 📅

세무 처리에서 가장 중요한 것은 ‘기한’입니다. 아래 표로 한눈에 정리해드립니다.

신고 유형	신고 기한	내용
부가가치세 신고 (폐업 신고 포함)	폐업일이 속하는 달의 말일 → 25일 이내	폐업 전 사업 실적 + 상가 공급 부가세 신고
양도소득세 신고	양도일(잔금일) 기준 → 다음달 말 + 2개월 이내	상가 양도세 예정신고
종합소득세 확정신고	다음해 5월 (성실신고자는 6월)	사업 종료 전까지의 소득 합산 신고

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4. 세금계산서 발급 기준(공급시기) 정확 정리 🧾

포괄양수도를 하지 않았다면 매도인이 반드시 세금계산서를 발급해야 합니다.

매수자가 ‘비사업자’라면?

세금계산서에 주민등록번호를 기재해서 발급해야 합니다.

공급 시기 기준(가장 중요한 부분)

상황	공급 유형	공급 시기	세금계산서 발급
① 폐업 前 계약금 / 폐업 後 잔금 지급	재화 공급	폐업일	발급 가능
② 폐업 前 계약금 + 잔금 모두 지급	재화 공급	잔금 지급일	발급 가능
③ 폐업 後 계약금 + 잔금 지급	폐업 시 잔존재화	폐업일	발급 불가

※ 폐업 후 계약·잔금이 이뤄지는 경우 ‘잔존재화’로 간주되며, 해당 잔존재화에 대한 부가세를 내야 할 수도 있습니다.
※ 단, 취득 후 10년 경과했다면 별도 부가세 추징 없음.

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✨ 핵심 요약

• 포괄양수도 = 부가세 10% 절감 + 세금계산서 불필요
• 폐업과 동시에 양도하면 과거 환급 부가세 반환 없음
• 폐업일·잔금일에 따라 세금계산서 발급 여부가 달라짐
• 부가세 신고 25일, 양도세 예정신고 2개월, 종소세 5월

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