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해외 거주 후 재귀국한 경우, 1세대 1주택 보유·거주기간은 어떻게 계산하나?
해외 취업 등으로 비거주자가 되었다가 다시 거주자로 전환하여 국내 주택을 양도할 때, 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제(표2) 적용을 고민하는 사례가 많습니다. 핵심은 거주자였던 기간의 보유·거주기간을 통산한다는 점입니다. 아래에서 판단 구조와 체크포인트를 정리합니다.
✅ 결론 한 줄 요약
- 원칙: 거주자가 비거주자가 되었다가 다시 거주자로 복귀한 후 해당 주택을 양도하는 경우, 거주자 신분으로의 보유·거주기간을 통산하여 계산.
- 적용: 요건 충족 시 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 표2 적용 가능(보유·거주기간별 최대 공제율 적용).
- 오해 방지: 재귀국 시점부터 새로운 2년을 반드시 다시 채워야 하는 것은 아님(사실관계·요건 충족 전제).
사례에 적용해 보기
사실관계
- 1997.10: 서울 아파트 취득, 약 11년 거주(1세대 1주택)
- 2008.05: 싱가포르 취업 → 일가족 출국(해당 주택 임대), 비거주자 전환
- 2025.10: 은퇴·재입국 → 거주자로 국내 계속 거주 예정
판정
- 당해 세대가 거주자로서 주택을 양도한다면, 거주자 시기의 보유·거주기간을 통산 → 비과세 및 표2 공제 적용 가능.
판단 구조(체크리스트)
- 양도 시점 신분: 국내 거주자 신분인가?
- 1세대 1주택 요건: 양도일 현재 1주택 상태이며, 면적·가격 등 예외 규정 충족 여부 확인.
- 보유·거주기간 산정: 거주자였던 기간의 보유·거주기간을 모두 합산(비거주자 기간은 원칙적으로 제외).
- 표2 적용: 보유·거주기간별 공제율표(표2) 요건 충족 시 장기보유특별공제 적용.
- 임대기간 영향: 해외 체류 중 임대 사실이 있더라도, 거주자 통산 원칙과 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세·공제 가능.
FAQ
Q1. 재귀국한 시점부터 새로 2년을 채워야 하나요?
아닙니다. 거주자였던 기간의 보유·거주기간을 통산합니다. 다만 최종적으로 1세대 1주택 요건을 충족한 거주자 신분에서 양도해야 합니다.
Q2. 해외 거주 중 임대했다면 비과세에 불리하지 않나요?
해외 체류 중 임대 사실 자체는 거주자 통산 원칙을 당연히 배제하지 않습니다. 다만 1세대 1주택 요건과 기타 예외 규정 충족 여부를 함께 점검해야 합니다.
Q3. 장기보유특별공제(표2) 최대 공제율 적용이 가능할까요?
보유·거주기간이 요건을 충족하면 표2의 최대 공제율(연차 누적)을 적용할 수 있습니다. 산정은 거주자 시기의 보유·거주기간 합산 기준입니다.
실무 팁(증빙·신분 확인)
- 거주자 신분: 주민등록, 국내 체류·생계 중심 등 거주자 요건 입증.
- 기간증빙: 등기사항증명서(취득·보유), 주민등록 등·초본(전입·전출), 임대차계약서, 재직·소득 자료.
- 다주택 여부: 양도일 현재 다른 주택 보유 여부, 일시적 2주택·장기미거주 등 예외 규정 적용 가능성 검토.
※ 본 글은 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 산정의 원칙을 요약한 것입니다. 실제 적용은 개별 사실관계·가격·면적·보유형태·예외 규정에 따라 달라질 수 있습니다.
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