지방세 시행령·시행규칙 개정안 핵심 총정리｜가족간 거래 ‘증여 의제’ 기준·인구감소지역 감면 확대 외
행안부가 입법예고한 지방세 관계법률 시행령·시행규칙 개정안을 한 눈에 정리했습니다. 가족간 부동산 유상거래의 ‘증여 의제’ 기준 신설, 인구감소지역 창업용 부동산 감면 확대, 미분양 주택 중과 예외, 유사부동산 시가인정액 평가기간 개선 등 실무 영향이 큰 변화가 다수 포함돼 있습니다.
✅ 한 눈에 보는 핵심 포인트
- 가족간 유상거래 증여 의제: 대가 vs 시가인정액 차이가 3억원 또는 30% 이상이면 증여로 간주.
- 인구감소지역 감면 확대: 창업용 부동산 업종 확대, 사업장 이전 감면요건을 ‘과밀억제권역→수도권’으로 확대.
- 미분양 해소 지원: 법인 등이 수도권 외·지방 미분양 아파트를 최초 유상승계 취득 시 중과 및 주택 수 산정 예외 확대(~2026.12.31).
- 시가인정액 평가기간: 유사부동산의 시가인정액 평가기간을 신고기한까지 인정.
- 빈집 정비 토지: 정비 후 공용·공공용 사용 토지는 별도합산과세 기간을 해당 전체 기간으로 확대.
- 납세자 권익: 납세자보호관 권한 강화, 조세심판관합동회의 심리요청 근거 신설.
1) 가족간 부동산 유상거래 증여 의제 신설
배우자·직계존비속 사이 부동산 거래에서 거래가액과 시가인정액의 차이가 3억원 또는 30% 이상이면 증여로 간주됩니다. 과소가액 거래(일명 ‘다운계약’)·과대가액 거래(‘업계약’) 모두 리스크가 커집니다.
- 거래 전 시가인정액 산정 근거 확보(유사부동산, 감정, 실거래 등).
- 가격차가 3억원 또는 30% 이상이면 증여세 리스크 즉시 점검.
- 대출·보증·자금원천 등 대가 지급능력 소명 자료 준비.
2) 유사부동산 시가인정액 평가기간 개선
무상취득 등에서 활용되는 유사부동산 시가인정액의 평가기간을, 납세의무자가 기한 내 신고한 경우 신고일까지 인정하도록 개선합니다. 신고 타이밍 관리의 중요성이 커집니다.
3) 인구감소지역 중심 감면 확대·신설
- 창업용 부동산: 감면 대상 업종 확대, 수도권→외 지역 이전까지 감면요건 확대.
- 세컨드홈: 대상 지역을 인구감소관심지역까지 확대, 감면 대상 주택 기준을 취득가액 3억→12억으로 상향.
- 사원용 주택·기숙사: 임대 목적 취득 시 감면요건 명확화.
- 청년농업법인: 대표자 연령 기준을 ‘후계청년농어업인’ 기준으로 완화.
4) 미분양 해소 지원: 중과·주택 수 예외 확대
- 수도권 외 미분양 아파트: 기업구조조정 리츠의 최초 유상승계 취득에 대한 중과 제외 기간 연장(~2026.12.31).
- 지방 준공후 미분양 아파트: 법인 등이 처음으로 유상승계 취득 시 중과·주택 수 산정에서 제외.
- 인구감소지역 임대주택: 임대사업자가 2026.12.31까지 임대 목적 취득 시 중과·주택 수에서 제외.
5) 재산세·빈집·주민세·담배소비세 등 기타 주요 변경
- 빈집 정비 토지: 공용·공공용 사용 토지의 별도합산과세 기간을 해당 전체 기간으로 확대.
- 재산세 1세대1주택 특례: 비수도권 인구감소지역 가액 상향, 관심지역도 주택 수 산정 제외 지역에 추가.
- 주민세 종업원분: 대체인력 급여, 비수도권 장기근무 인건비를 급여총액에서 제외.
- 담배소비세 담보: 성실 제조자에 담보제출 면제 가능, 통관 절차 개선.
6) 납세자 권익·행정절차 강화
- 납세자보호관: 마을세무사 운영, 과세전적부심·이의신청 지원·참여·의견 권한 추가.
- 조세심판관합동회의: 지방세에서도 중요사건은 합동회의 심리·결정 가능.
- 과세정보 관리: 과세정보 제공받은 자의 보안조치 및 비밀유지의무 위반 과태료 근거 신설.
- 부과 제척기간: 중과 예외 추징 시 기산일을 ‘신고기한 다음 날’ 또는 ‘사유 발생일’로 명확화.
🧾 실무 체크리스트
- 가족간 거래: 계약가·대가 지급증빙·자금출처 vs 시가인정액을 수치로 비교(3억/30%).
- 창업·이전: 인구감소(관심)지역 여부, 업종 분류, 수도권→외 이전 요건 충족 여부 확인.
- 미분양: 최초 유상승계 취득 요건·지역·기한(2026.12.31) 체크.
- 빈집 정비: 공용·공공용 사용 증빙(협약·사용기간) 준비 → 별도합산 적용기간 확대 반영.
- 특례·세율: 1세대1주택 특례 적용 시 제외 주택 범위·가액 상향분 재점검.
- 내부통제: 납세자보호관 제도 강화에 맞춰 불복·사전심사 절차 매뉴얼 업데이트.
❓ FAQ
Q1. 가족간 거래에서 감정평가를 받으면 안전한가요?
‘시가인정액’은 실거래·감정·유사부동산 등 복수 근거가 쓰입니다. 감정만으로 안전이 보장되는 것은 아니며 유사사례·시점·면적·위치 등 객관성과 적시성이 중요합니다.
Q2. 3억원과 30% 기준은 둘 중 하나만 넘으면 증여 의제인가요?
네, 정액(3억원) 또는 비율(30%) 기준 중 하나라도 충족하면 증여로 의제됩니다.
Q3. 미분양 중과 예외는 개인도 되나요?
규정마다 주체(법인·리츠·임대사업자 등)와 지역·기한·최초 취득 요건이 다릅니다. 해당 조문별 적용대상을 확인해야 합니다.
개정안은 입법예고 단계로, 의견수렴 후 확정됩니다. 가족간 거래 예정, 수도권→외 이전, 미분양 매입·임대사업 등 실제 의사결정에 영향이 크므로 계약 체결 전 최신 규정과 지자체 해석을 반드시 확인하세요.
※ 본 글은 공개된 입법예고안 기반의 요약입니다. 실제 적용은 최종 공포 내용과 지자체 고시·조례·유권해석에 따라 달라질 수 있습니다.