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업데이트: 2025-10-15 KST
주택시장 안정화 대책 — 금융·세제만 쏙 뽑은 핵심 요약
이번 대책 중 대출·DSR·리스크 규제와 세제 방향을 빠르게 정리했습니다. 실무자/투자자 체크리스트도 함께 제공합니다.
1) 숫자로 보는 핵심
- 규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 다수 지역이 조정대상·투기과열로 확대(효과: 대출·청약·전매·세제 동시 규율).
- 주담대 한도(시가 기준):
- 15억 이하 → 최대 6억
- 15~25억 → 최대 4억
- 25억 초과 → 최대 2억
- DSR 강화: 규제지역 주담대 스트레스금리 3.0%(상향), 1주택자 전세대출 이자도 DSR 반영.
- 은행 리스크가중치: 주담대 위험가중치 하한 20%로 조기 상향(시행 앞당김).
- 청약/전매/신용대출 규율: 규제지역 공통 효과 재가동.
* 정확한 지역·시점은 관보/고시 확인이 필요합니다.
2) 세제 방향 요약
- 보유세·거래세 합리화를 원칙으로 시장 영향·형평성 고려해 단계적 개편 검토(구체 수치는 추후).
- 세무 리스크 관리 강화: 고가주택 취득·증여 등 자금출처 검증 상시화.
3) 토지거래허가 적용 시점
공고 5일 후부터 효력 발생(예: 공고일 +5일). 해당 일자 이후 체결되는 계약은 사전 허가 및 실거주의무 등에 유의.
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4) 실무 체크리스트(금융)
- 자금계획 재계산: 15~25억 매수 → 4억 한도, 25억 초과 → 2억 한도 반영해 잔금·중도금·갭 조정.
- DSR 시뮬레이션: 전세대출 이자 DSR 반영으로 총한도 축소 가능 → 잔금 리스크 점검.
- 스트레스금리 3.0%: 신규·대환 모두 대출가능액 하향 여지 → 사전 한도조회 필수.
- 은행 리스크가중치 조기 상향: 심사 보수화·우대 축소 가능 → 금리·수수료 총비용(TCER) 확인.
5) 실무 체크리스트(세제·거래)
- 증여·특수관계: 고가 아파트 증여는 전수 검증 대상 → 자금출처·증빙 선확보.
- 보유/양도/증여 시나리오: 보유세·거래세 개편 방향 발표 시 세후현금흐름 재시뮬레이션.
- 허가구역: 효력 발생일 이후 계약은 허가 후 계약. 실거주·전매 제한 조항 확인.
6) 규제지역 지정 시 ‘기본 효과’
| 분야 | 주요 내용 |
|---|---|
| 대출 | 무주택 LTV 40% 중심, 유주택 주담대 제한, 전세대출 보증·한도 규율, 신용대출 보유 시 매수 제한 등 |
| 세제 | 다주택 취득세 중과(예: 2주택 8%, 3주택 12%), 다주택 양도세 중과 재개 가능성, 1주택 비과세 요건 엄격 |
| 청약/전매 | 전매제한 강화, 가점제 확대, 1순위·특공 요건 강화 등 |
* 실제 세부 수치·적용 범위는 지역·시점별로 상이할 수 있습니다.
부록) 빠른 Q&A
전세대출 받으면 DSR에 잡히나요?
규제지역에서 1주택자의 전세대출 이자가 DSR 산정에 반영됩니다.
17억 아파트, 최대 주담대는?
시가 15~25억 구간은 최대 4억 한도가 적용됩니다(잔금 여력 점검 필수).
토지거래허가, 언제부터 필요?
공고 5일 후 효력 발생. 해당 일자 이후 계약은 사전 허가가 필요합니다.
한 줄 정리
수요 억제(대출·DSR·리스크) + 세제 합리화 예고 + 허가구역 확대로 과열 차단과 자금 건전성을 강화하는 방향입니다. 공급 후속조치와 병행될 예정입니다.
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