전세 낀 아파트, 자녀한테 부담부 증여하면 취득세 2억? 실제로 어떻게 되는지 찾아봤어요

전세 낀 아파트, 자녀한테 부담부 증여하면 취득세 2억? 실제로 어떻게 되는지 찾아봤어요

요즘 부동산 커뮤니티나 상담 글 보면 이런 얘기가 종종 올라와요. “전세 낀 집을 애한테 부담부 증여하려는데, 2026년에 법 바뀌어서 취득세 12% 맞는다더라”구요. 처음 봤을 때 솔직히 저도 좀 놀랐어요. 아니, 부담부 증여는 원래 전세금 부분은 유상으로 쳐주는 거 아니었나 싶었거든요.

그래서 개정된 지방세법이랑 행정안전부 유권해석까지 직접 찾아봤는데, 결론부터 말하면 다행히 그 12% 폭탄은 웬만하면 안 터집니다. 근데 왜 이런 얘기가 나왔는지, 조건은 뭔지는 알아두는 게 좋아요. 하나씩 풀어볼게요.

일단 뭐가 바뀐 거냐면

2026년부터 지방세법에 단서 하나가 붙었어요. 배우자나 직계존비속끼리, 그러니까 부부·부모자식 사이에 부동산을 사고팔 때 얘기예요. 원래는 돈 주고받은 게 증명되면 유상거래로 인정해줬거든요. 근데 이제는 그 값이 시가인정액보다 너무 싸면 그냥 통째로 증여한 걸로 봐버려요.

“너무 싸다”의 기준이 좀 중요한데요. 대가랑 시가인정액 차이가 3억 이상이거나, 시가인정액의 30% 이상 싸게 넘긴 경우예요. 이 두 개 중 하나라도 걸리면 유상 세율(1~3%) 대신 무상, 최대 12%짜리로 세금이 매겨져요. 조정대상지역에서 가족끼리 헐값에 넘기면서 세금 회피하는 걸 막겠다는 취지죠.

근데 이게 왜 부담부 증여랑 엮이냐면

여기서부터가 문제였어요. 부담부 증여는 자녀가 부모 채무(보통 전세보증금)를 떠안는 조건으로 집을 물려받는 거잖아요. 원래는 그 떠안는 전세금만큼은 유상 취득, 나머지는 증여로 나눠서 세율 매깁니다.

근데 수도권 전세가율 생각해보면요, 전세금이 시세의 70% 넘는 집이 수두룩하거든요. 그럼 이 전세금을 “대가”라고 딱 잘라 보면, 시가랑 차이가 3억 훌쩍 넘어버려요. 그 순간 “현저히 낮은 저가 거래” 조건에 걸려서, 전세금까지 몽땅 증여로 봐서 12% 맞을 수도 있다는 계산이 나온 거예요. 사람들이 놀란 게 이 부분이었어요.

예를 들면 이래요. 시가 15억짜리 서울 아파트에 전세가 12억 껴 있는데, 이걸 무주택 자녀한테 부담부 증여한다고 쳐요. 전세금 12억을 대가로 보면 시가랑 3억 차이 나니까, 딱 걸리는 거죠. 원래는 순수 증여분 3억만 12% 맞으면 될 걸, 전세금 12억까지 12%가 되면… 상상만 해도 아찔하죠.

그래서 행안부가 뭐라고 했냐면

이 논란 때문에 행정안전부가 유권해석을 하나 내놨어요. 부동산세제과-1670번, 2026년 5월 26일자예요. 내용을 제 말로 풀면 이래요.

부담부 증여에서 자녀가 떠안는 채무(전세금)는 그 집 가치의 일부일 뿐이라는 거예요. 무상으로 넘어가는 증여분은 거기 안 들어가 있잖아요. 그러니까 전세금을 집 전체의 “온전한 대가”로 볼 수가 없다, 이걸 대가라고 보고 개정 단서를 기계적으로 갖다 붙이면 안 된다는 거죠. 그래서 채무 상당액은 원칙적으로 유상 취득으로 봐야 한다고 정리했어요.

다만 조건이 하나 있어요. 자녀가 그 채무를 실제로 감당할 능력, 그러니까 소득이나 재산이 있다는 게 입증돼야 유상으로 쳐준다는 거예요. 아무 능력 없는데 서류상으로만 떠안는 척하는 건 안 된다는 얘기죠. 이 부분은 좀 신경 써야 해요.

그래서 세금이 실제로 얼마나 차이 나냐면

아까 그 15억 아파트, 전세 12억 사례로 계산해봤어요. 두 경우를 비교해보면 차이가 진짜 크더라구요.

만약 전체를 저가 거래로 봐서 15억을 통째로 증여로 치면, 취득세가 대략 2억 100만원 나와요. 반대로 유권해석대로 전세금 12억은 유상, 증여분 3억만 무상으로 나눠서 계산하면 8,220만원 정도고요. 차이가 1억 1,880만원이에요. 이게 해석 하나로 왔다 갔다 하는 거죠.

전체를 증여로 보면	약 2억 100만원
유권해석대로 나누면	약 8,220만원

정리하면, 그리고 조심할 점

결론은 이래요. 부담부 증여로 떠안는 전세금은 원칙적으로 유상 취득으로 인정돼서, 전세금까지 12% 맞는 최악은 피할 수 있어요. 개정 취지에도 맞는 합리적인 해석이라고 보는 시각이 많고요.

근데 방심은 금물이에요. 증여하기 얼마 전에 갑자기 담보대출 확 땡겨서 채무 만든 다음에 부담부 증여하는 식이면, 이건 좀 의심받을 수 있어요. “세금 아끼려고 일부러 이렇게 한 거 아니냐”는 거죠. 그리고 최종 판단은 결국 관할 지자체가 실제 상황 보고 하는 거라, 유권해석 있다고 100% 안심할 순 없어요. 자녀 소득·재산으로 채무 감당 능력 입증할 자료도 미리 챙겨두는 게 좋고요.

혹시 부담부 증여 진짜 계획 중이시라면, 이 글은 큰 그림 잡는 용도로만 참고하시고 실제 계산이랑 진행은 꼭 세무사나 관할 지자체랑 상담하고 하세요. 액수가 워낙 크니까요.

궁금해할 만한 것들 (FAQ)

부담부 증여 전세금에도 취득세 12% 붙나요?

원칙적으로는 안 붙어요. 행안부 유권해석상 인수하는 전세금은 유상 취득으로 보기 때문에, 전세금엔 유상 세율, 순수 증여분에만 무상 세율이 적용돼요.

가족간 저가거래 증여의제 기준이 뭐예요?

대가랑 시가인정액 차이가 3억 이상이거나, 시가인정액보다 30% 이상 싸게 거래한 경우예요. 둘 중 하나만 걸려도 전체가 증여로 의제돼서 최대 12% 세율 맞아요.

채무 인수 능력은 어떻게 증명하나요?

자녀 본인 소득이나 보유 재산으로 그 채무를 갚을 수 있다는 걸 보여주면 돼요. 소득 증빙이나 재산 내역 같은 자료가 있으면 유상 취득으로 인정받기 수월해요.

증여 직전에 대출받아서 부담부 증여하면 문제되나요?

네, 조심하셔야 해요. 증여 바로 전에 급하게 대출 일으켜서 채무 만드는 건 조세 회피로 의심받을 수 있어요. 유권해석이 있어도 실질을 따져 지자체가 다르게 볼 수 있습니다.

출처 : 행정안전부 유권해석 「부동산세제과-1670」(2026. 5. 26.), 개정 지방세법 제7조 제11항 제4호 단서 및 시행령 제11조의3.

※ 일반 정보용 글이에요. 실제 사안은 세무 전문가·관할 지자체 상담을 꼭 받으세요.