[부동산 증여 비상] 부모 빚 갚아도 탈세? - 국세청이 적발한 '빚과 현금' 편법 증여 사례 분석 (2편) 251204보도자료 정리
지난 1편에서는 국세청이 강남4구 및 마용성의 고가 아파트 증여 2,077건에 대해 전수 검증에 착수한 배경과 ①채무 이용 편법 증여, ②증여 재원 확인, ③시가 여부라는 3대 정밀 검증 목표를 설명해 드렸습니다.
이번 2편에서는 이 세 가지 목표 중 **'돈의 흐름'**과 관련된 두 가지 영역, 즉 **'빚을 이용한 편법 증여(부담부 증여)'**와 **'증여자의 자금 출처 확인'**에 대해 국세청이 어떤 방식으로 조사하고 탈세 행위를 적발했는지 구체적인 사례를 통해 깊이 있게 파헤쳐 보겠습니다.
부동산을 증여할 계획이 있는 독자라면, 사후 관리를 통해 어떤 허점이 적발되는지 반드시 확인해야 합니다.
1. 빚을 이용한 편법 증여: 국세청이 '진짜 빚'을 확인하는 법
'부담부 증여'란 증여 재산에 담보된 대출이나 전세금 같은 채무까지 수증자(자녀)가 인수하는 조건으로 증여하는 방식을 말합니다. 이 방식은 채무 상당액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 부담하게 되므로, 증여세 절세 방안으로 흔히 활용됩니다.
그러나 국세청은 이 채무 인수와 상환이 진정한 경제 행위인지, 아니면 납세 의무를 회피하기 위한 위장된 수단인지 집중적으로 점검합니다.
사례 A: '빚 갚기'는 내 돈으로, '생활비'는 부모 찬스로 (유형 1)
주요 혐의 내용: 자녀 B는 모친 A로부터 수십억 원의 고가 아파트를 근저당 채무 O억 원을 인수하는 조건으로 부담부 증여받았습니다. 자녀 B는 본인의 근로소득으로 이 채무를 은행에 성실히 상환하고 있다고 소명했습니다,.
국세청 적발: 국세청 검토 결과, 자녀 B는 채무 상환은 본인 월급으로 하였으나, 연간 O억 원에 달하는 신용카드 사용액, 자녀 유학비, 해외여행경비 등 호화 사치 생활 자금에 대한 출처가 불분명하다는 점이 드러났습니다.
검토 결과: 자녀 B가 채무 상환 증빙을 갖추기 위해 본인 소득을 채무 상환에 사용하고, 생활비 등은 부모로부터 증여받은 혐의가 포착되어 자금출처조사 대상에 선정되었습니다,. 즉, 부채를 갚아 증여세를 줄인 다음, 부모로부터 받는 생활비 지원액이 새로운 증여로 간주된 것입니다.
사례 B: 특수관계인 보증금을 돌려받지 않는 방식으로 증여 은닉 (유형 2)
주요 혐의 내용: 자녀 D는 부친 C로부터 고가 아파트를 증여받으면서, 기존 임대보증금 채무 O억 원을 부담부 증여로 신고했습니다. 문제는 이 아파트의 기존 임차인이 **자녀 D의 특수관계인(외조부)**이었다는 점입니다.
국세청 적발: 외조부가 임대차 계약 만료 후 퇴거했음에도 불구하고, 자녀 D가 외조부에게 보증금을 반환한 내역이 불분명했습니다. 자녀 D는 이 임대보증금 채무를 면제받는 이익을 취한 후, 새로운 임차인으로부터 받은 고액의 보증금을 해외 주식, 골드바 취득 및 명품 구입 등 사치 생활 자금으로 사용했습니다.
검토 결과: 국세청은 부채 사후 관리 결과 실제 임대보증금을 미반환한 것으로 확인하여, 이는 채무면제이익에 해당한다고 보아 증여세 O억 원을 추징했습니다.
2. 증여자의 재산 형성 과정까지 확인하는 '더 깊은 조사'
국세청은 증여를 받는 자녀(수증자)뿐만 아니라, **당초 부동산을 취득하여 증여한 부모(증여자)**의 재산 형성 과정에 세금 탈루 문제가 없는지도 자세히 들여다보고 있습니다. 증여자가 사업소득 탈루나 가공 경비 계상 등 불법적으로 자금을 마련하여 부동산을 취득하고 이를 증여했는지 여부를 확인하는 것입니다.
이러한 사실이 확인되면, 단순히 증여세를 추징하는 것을 넘어 관련 사업체까지 조사 범위가 확대되고, 필요한 경우 관계 기관에 고발 조치하는 등 엄정히 처리됩니다.
사례 C: 현금 수입 누락을 통해 마련한 자금으로 부동산 취득 후 증여 (유형 3)
주요 혐의 내용: 산부인과 의사인 E와 성형외과 의사인 배우자 F는 여러 채의 고가 아파트를 취득한 뒤, 그중 1채를 미성년 자녀 G에게 증여하고 증여세 O억 원을 신고했습니다,.
국세청 적발: 부부가 신고한 소득금액에 비해 같은 기간 고가 부동산 취득과 사치성 소비 등 지출 규모가 훨씬 큰 것으로 나타나 자금 출처 확인이 필요했습니다,.
검토 결과: 환자들이 신분 노출을 꺼리는 진료 과목의 특성을 이용해, 발생한 수입을 현금으로 수취하고 이를 신고하지 않은 채 그 자금으로 고가 부동산을 구입한 혐의가 밝혀졌습니다. 국세청은 이들에게 소득세 및 현금영수증 미발급 가산세 O억 원을 추징했습니다. 증여세 적정성 조사 과정에서 증여자의 소득 탈루까지 연결되어 대규모 추징이 이루어진 사례입니다.
3. 요약 및 3편 예고
국세청의 이번 전수 검증은 단순히 증여 신고액을 확인하는 데 그치지 않고, 특수관계인 간의 채무 관계 진위와 증여자가 재산을 형성한 원천까지 촘촘하게 검증하고 있음을 위의 사례들은 명확히 보여줍니다. 대재산가들의 '부모 찬스'를 통한 우회적 부의 축적 행위를 찾아내어 빈틈없이 과세하겠다는 의지입니다.
다음 3편 포스팅에서는 국세청이 고가 아파트의 증여 가액을 어떻게 바로잡고 있는지, 즉 '저가 신고'를 통한 세금 회피 시도와 법인을 이용한 **'우회 증여'**에 대해 구체적인 적발 사례를 중심으로 심층 분석해 드리겠습니다.