[부동산 증여 비상] 공시가격 꼼수, 법인 우회, 세대생략 증여까지 - 국세청이 잡아낸 가액 조작과 복잡한 탈세 경로 (3편) 251204보도자료 정리
지난 1편과 2편에서는 국세청이 강남4구 및 마용성 고가 아파트 증여 2,077건을 전수 검증하는 배경과 함께, **'빚(부담부 증여)'**과 **'현금(자금 출처)'**을 이용한 편법 증여 적발 사례를 살펴보았습니다.
이번 3편은 국세청이 집중 검증하는 3대 목표 중 마지막인 **'시가보다 현저히 낮게 신고한 사례'**와 더불어, '법인 이용 우회 증여' 및 '세대생략 증여' 등 복잡한 경로를 통한 조세 회피 사례를 상세히 분석합니다. 이는 증여 재산의 '가액'을 의도적으로 축소하거나, 과세를 피하기 위해 증여 경로를 비틀어 신고하는 모든 행위를 국세청이 어떻게 포착하는지 보여줍니다.
1. 증여 재산 가액을 낮추는 수법: '저가 신고' 검증 강화
증여세를 최소화하기 위한 가장 일반적인 시도 중 하나는 증여 재산의 가액(시가)을 낮추어 신고하는 것입니다. 국세청은 강남4구 및 마용성 증여 건 중 631건이 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고된 사실을 확인했습니다.
국세청은 시가보다 현저히 낮게 신고된 부동산에 대해서는 직접 감정평가를 의뢰하여 적정한 시가로 과세할 계획입니다.
사례 D: 인근 시세의 65% 수준으로 '저가 감정' 신고 (유형 4)
주요 혐의 내용: 부친 H는 고가 아파트를 자녀 I에게 증여하면서 증여세 신고를 준비했습니다. 자녀 I는 동일 단지 같은 평형 아파트가 60억 원에 거래된 사실을 알고 있었으나, 지인 소개로 알게 된 감정평가법인에 시가보다 낮게 평가해 줄 것을 부탁했습니다.
신고 내용: 자녀 I는 인근 아파트 매매가격(60억 원)의 65% 수준인 39억 원(감정가액)으로 증여세를 신고했습니다.
국세청 적발: 국세청은 직접 감정평가를 의뢰하여 시가를 바로잡고 증여세를 재계산하여 추징했습니다.
강력 조치 예고: 국세청은 시가보다 현저히 낮은 가액으로 평가한 감정평가법인에 대해 '시가불인정 감정기관'으로 지정하는 것을 검토 중입니다. 이는 국세청 감정평가액의 80% 미만으로 감정평가한 법인은 해당 기관이 평가하는 감정가액이 시가로 인정될 수 없도록 조치하는 법적 근거에 따른 것입니다,.
2. 국세청 감정평가 회피를 위한 '우회 증여' 분석
납세자가 국세청의 정밀한 시가 검증을 피하기 위해 복잡한 구조를 이용해 증여하는 사례도 정밀 검증 대상입니다.
사례 E: 가족 법인을 이용해 기준시가로 우회 증여 (유형 5)
주요 혐의 내용: 부친 J는 고가 아파트를 **자녀 L, M이 주주로 있는 가족법인 K(부동산임대업)**에 증여했습니다.
탈세 시도: 자녀에게 직접 증여할 경우 국세청 감정평가 대상이 되어 증여세가 증가할 것을 우려하여, 법인에 증여하고 법인세 신고 시 기준시가로 자산수증이익을 계상했습니다. 기준시가는 시가(감정가액 68억 원)보다 훨씬 낮은 29억 원이었습니다,.
국세청 적발: 국세청은 감정평가 후, 상속증여세법 제45조의5의 '특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제' 규정을 적용하여, 해당 이익만큼을 자녀 L, M에게 증여한 것으로 간주하고 증여세를 추징했습니다.
3. 합산과세 회피를 위한 '세대생략 증여' 위장 및 부대비용 대납 확인
최근 늘어나는 미성년자 등에 대한 증여 과정에서 조세 회피 행위 역시 국세청의 주요 표본 검증 대상입니다,.
사례 F: 현금 증여자를 '조부'로 위장하여 합산과세 회피 (유형 6)
주요 혐의 내용: 부친 N은 미성년 자녀 O에게 고가 아파트를 증여하면서, 증여세와 취득세 납부를 위한 현금 O억 원도 함께 증여했습니다.
탈세 시도: 아파트와 현금이 합산되면 더 높은 세율이 적용되는 것을 피하기 위해, 현금 증여자를 **자녀 O의 조부(P)**가 세대생략 증여한 것처럼 위장하여 신고했습니다.
국세청 적발: 국세청은 조부 P가 O억 원을 증여할 만한 자력(재산 상황)이 없는 것으로 파악하고 자금 흐름을 검토했습니다. 그 결과, 실제 현금 증여자가 부친 N임을 밝혀냈고, N이 증여한 아파트와 현금을 합산하여 증여세를 재계산하여 O억 원을 추징했습니다,.
증여세, 취득세 등 '부대비용 대납' 여부까지 확인
국세청은 미성년자 등 자금 조달 능력이 없는 수증자에게 아파트를 증여한 경우, 증여세 대납 여부뿐만 아니라 취득세, 종합부동산세(종부세), 재산세 등 부대비용까지 정당하게 마련되었는지 빠짐없이 확인합니다.
특히, 취득세는 중과 시 시가의 12%에 달할 수 있으므로, 이러한 부대비용까지 부모나 조부모의 도움으로 해결하여 정당한 세금 부담 없이 부를 축적하는 행위를 모두 찾아내어 과세하겠다는 것이 국세청의 방침입니다.
4. 최종 결론: 성실 신고만이 답이다
국세청은 이번 2,077건 전수 검증에 이어, 부동산 시장이 안정화될 때까지 고가 아파트 증여 거래에 대한 전수 검증을 계속 이어나갈 계획입니다. 복잡한 법인 구조나 세대생략 위장을 통해 잠시 과세를 피할 수 있을지 몰라도, 결국 국세청의 치밀한 자금 흐름 분석과 감정평가 시스템을 통해 모든 탈루 혐의가 밝혀지고 있습니다.
성실신고가 최선의 절세이며, 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행이 당부됩니다.