[부동산 증여 비상] 국세청, 강남4구·마용성 등 고가 아파트 증여 2,077건 전수 검증 착수! (1편: 배경과 목표) 251204보도자료 정리
최근 정부의 부동산 대출 규제가 강화되었음에도 불구하고, 서울 핵심 지역의 부동산 시장 열기는 식을 줄 모르고 있습니다. 특히 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 커지고 집값 상승에 대한 기대가 유지되면서, **강남 청약은 여전히 ‘로또 당첨’**이라는 인식이 지배적입니다.
이러한 분위기 속에서, 현금 자산가들 사이에서는 매매 대신 집을 자녀에게 물려주는 ‘증여 거래’가 급증하는 추세입니다. 국세청(NTS)은 이러한 증여 과정에서 탈세 등 불법적인 탈루 행위가 발생할 소지가 크다고 판단하고, 마침내 칼을 빼 들었습니다.
이번 포스팅 1편에서는 국세청이 왜 지금, 그리고 어떤 지역의 증여를 목표로 삼아 전수 검증에 나섰는지, 그 배경과 핵심 목표를 자세히 분석합니다.
1. 통계로 본 충격적인 현실: 증여 거래 3년 만에 최대치 기록
국세청이 검증에 착수한 가장 큰 배경은 고가 아파트 증여 거래가 급증하며 자녀 세대의 자산 양극화가 심화되고 있다는 점입니다.
부동산 등기 자료에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지 서울의 집합건물 증여 건수는 7,708건으로 집계되었습니다. 이는 2022년 10월 누계 기준 10,068건을 기록한 이후 3년 만에 최대치를 기록한 수치입니다.
① 미성년자 증여, 강남4구·마용성에 60% 집중
더욱 주목해야 할 점은 미성년자에 대한 증여 현황입니다.
2025년 10월 누계 기준으로 미성년자에 대한 증여 건수(223건) 역시 2022년 이후 최대 수준이었습니다. 이 미성년자들이 증여받은 아파트의 절반 이상(약 60%, 134건)이 강남4구 및 마용성 (마포구, 용산구, 성동구) 등 가격 상승을 선도하는 지역에 집중된 것으로 확인되었습니다.
이는 대재산가 부모의 도움으로 자금조달 능력 없이도 고가 아파트를 손쉽게 취득하는 젊은 세대가 늘어나면서, 자녀 세대 간의 자산 양극화가 더욱 커지고 있다는 명확한 증거로 해석됩니다.
2. 국세청의 칼날: 2,077건 전수 검증 대상과 핵심 목표
국세청은 고가 아파트가 밀집해 있는 강남4구와 마용성 소재 아파트 증여 건에 대해 증여세 신고의 적정 여부를 전수 검증할 예정입니다.
① 검증 규모 및 대상
- 검증 대상 지역: 강남4구 (강남, 서초, 송파, 강동) 및 마용성 (마포, 용산, 성동).
- 검증 건수: 2025년 1월부터 7월 중 증여세 신고기한이 도과된 총 2,077건.
- 현재 신고 현황: 이 중 1,699건은 증여세가 신고되었으며, 1,068건은 매매사례가액 등 시가로, 나머지 631건은 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고되었습니다,. 국세청은 이 모든 건에 대해 적정성을 검토합니다.
② 국세청이 집중 점검하는 3대 정밀 검증 목표
국세청은 이번 전수 검증을 통해 단순 세금 신고 누락을 넘어, ‘집을 편법적인 부의 이전 수단’으로 악용하는 행위 자체를 엄정하게 차단하는 데 역량을 집중할 계획입니다.
국세청이 밝힌 3가지 핵심 정밀 검증 목표는 다음과 같습니다,:
목표 1: 부담부 증여 등 채무 이용 편법 증여
대다수 국민이 '영끌'로도 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서, 부모의 도움으로 고가 아파트를 취득하고도 채무를 이용해 납세 의무를 회피하는 사례를 집중적으로 점검합니다.
주요 검증 대상은 다음과 같습니다:
- 채무 상환의 진위: 증여받은 자녀가 부동산 담보대출이나 전세금을 실제로 본인 소득으로 상환했는지를 확인합니다.
- 생활비 지원 여부: 채무 상환은 본인 월급으로 하였더라도, 생활비나 교육비 등을 부모로부터 별도로 지원받아 증여세를 절세하려 했는지 여부를 철저히 확인합니다. (이른바 ‘생활비 부모 찬스’를 통한 우회 증여 검증),.
목표 2: 증여 재산 형성 과정 (증여자의 자금 출처) 확인
증여를 받은 수증자뿐만 아니라, 당초 부동산을 취득한 증여자의 재산 형성 과정까지 조사 범위를 확대하여 세금 탈루 문제가 없는지 자세히 들여다볼 계획입니다.
- 탈루 자금 취득 여부: 증여자가 사업소득을 탈루하거나 가공 경비를 계상하여 불법적으로 마련한 자금으로 부동산을 취득하고 이를 자녀에게 증여했는지 확인합니다.
- 조사 확대: 이러한 사실이 확인될 경우, 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하며, 불법 행위에 대해서는 세금 추징은 물론 관계 기관에 고발 조치하는 등 엄정히 처리할 방침입니다.
목표 3: 시가보다 현저히 낮게 신고한 사례 (저가 신고) 검증
고가 아파트 증여 시 증여 재산의 가액을 의도적으로 낮게 신고하여 증여세를 회피하려는 시도를 차단합니다.
- 시가 적정성 확인: 시가로 신고한 1,068건에 대해서도 신고 가액이 적절한지, 또는 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 확인할 예정입니다.
- 국세청 직접 감정: 공동주택공시가격으로 신고된 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고된 부동산에 대해서는 국세청이 직접 감정평가를 의뢰하여 적정한 시가로 과세할 것입니다.
3. 결론 및 향후 대응 방안
국세청은 이번 전수 검증을 일회성에 그치지 않고, 부동산 시장이 안정화될 때까지 고가 아파트 증여 거래에 대한 전수 검증을 계속 이어나갈 계획임을 분명히 했습니다. 또한, 소득 대비 고가 주택을 취득하거나 호화로운 생활을 한 자에 대해 재산·채무 현황을 수시로 분석하여 탈세 혐의자를 엄정 조치할 것입니다.
부동산 투자에 관심이 많은 독자 여러분께서는 성실 신고가 곧 최선의 절세라는 점을 명심하고 납세 의무를 이행해야 합니다.
다음 2편 포스팅에서는 국세청이 실제로 어떤 방식으로 ‘부담부 증여’나 ‘자금 출처 편법’을 적발했는지, 구체적인 세무조사 사례를 통해 더욱 깊이 있는 정보를 제공해 드리겠습니다.